hallin osto ja entiset vuokralaiset

[susiraja2]

eli hierotaan kauppaa tollasesta 800 neliön hallista jossa on puolessa hallissa vuokralaiset ja kaupan ehtona on taata entisille vuokra laisille tuo tila 3 vuodeksi samalla vuokra sopimuksella ja kaiken lisäksi vuokra hinta ei kata kuluja jotka aiheutuu vuokra laisista

kysymys kuuluu lasketaanko tuo rasitteeksi

[Rytari]

Alkuperäinen kirjoittaja susiraja2

eli hierotaan kauppaa tollasesta 800 neliön hallista jossa on puolessa hallissa vuokralaiset ja kaupan ehtona on taata entisille vuokra laisille tuo tila 3 vuodeksi samalla vuokra sopimuksella ja kaiken lisäksi vuokra hinta ei kata kuluja jotka aiheutuu vuokra laisista

kysymys kuuluu lasketaanko tuo rasitteeksi

onko millainen vuokrasopimus?

[Nikuzai]

Riippuu miten se on merkitty kauppaehtoihin rasitteet yleensä kirjataan.

Voithan kysäistä mitä ne vuokralaiset on mieltä, et jos vuokran nostaisi kulujen tasolle.
Jos laittaat hanttiin kovasti niin miettisin hommaa uudestaan pitemmän harkinnan kanssa jos neuvottelemaan rupeavat niin ei niin varmasti tulisi ongelmia niitten kanssa.

[Porvoon Hilma]

Alkuperäinen kirjoittaja susiraja2

eli hierotaan kauppaa tollasesta 800 neliön hallista jossa on puolessa hallissa vuokralaiset ja kaupan ehtona on taata entisille vuokra laisille tuo tila 3 vuodeksi samalla vuokra sopimuksella ja kaiken lisäksi vuokra hinta ei kata kuluja jotka aiheutuu vuokra laisista

kysymys kuuluu lasketaanko tuo rasitteeksi

Jaa, ei kuulosta businekseltä sinulle eikä nykyiselle omistajalleen. Samanlaista tappiota tekee nytkin..., ehkä tarinassa on jotain muutakin ?

[sisua45]

Nykyinen omistaja haluaa, että kaverinsa saavat halpaa hallitilaa?

Jos et pysy neuvottelemaan vuokran nostoa järkevälle tasolle, niin ei kai tuommoista hallia kannata ostaa.

[vmt]

Alkuperäinen kirjoittaja susiraja2

eli hierotaan kauppaa tollasesta 800 neliön hallista jossa on puolessa hallissa vuokralaiset ja kaupan ehtona on taata entisille vuokra laisille tuo tila 3 vuodeksi samalla vuokra sopimuksella ja kaiken lisäksi vuokra hinta ei kata kuluja jotka aiheutuu vuokra laisista

kysymys kuuluu lasketaanko tuo rasitteeksi

Mielestäni ei lasketa rasitteeksi. Sehän on vaan määräaikainen vuokrasopimus, mikä on sovittu kaupanteon yhteydessä. Toki se on syytä ottaa kauppahinnassa huomioon ja sillähän ne ylimääräiset kulutkin saa katettua, jos vaan kauppahinnasta sellaiseen sopimukseen pääsee. Jos taas ei pääse, niin sitten kannattaa harkita lisää.

[H_Nietu]

Ilman riskejä ei ole voittojakaan....
Riippuu kauppahinnasta.
Jos hinta on sopiva/kattaa kulut/seuraava ostaja olemassa/voitto varma, niin ylimääräinen kannattaa ottaa kuleksimasta.
Tai jos on omaan tarpeeseen sopiva niin unohda ylläolevat textit.
Se pitää ottaa silloin kun se on tarjolla.

[BJ-40/76]

Sattuu ja tapahtuu....

Ei olisi ensimmäinen kerta, että olisi jotain sympatioita "vuokralaisia-" kohtaan.

Siis jos tuo kauppa on sellainen, että ehdot ja hinta sopii molemmille; niin mikä ettei!

Täällä Oulussa joku, olikohan peräti kaupunki, osti tuirasta kerrostalojen välistä yhden "hökkelin", vanhalta/vanhoilta ihmisiltä elinikäisellä hallintaoikeudella, ja pitkäikäisempi eli pitkäääään, toki kaupungin(?) vuodepaikalla, mutta olipa edunvalvojalla vuokralaisia, ja joillakin kiva iso tontti kerrostalojen välissä

-> joka tapauksessa kannattaa pitää välit vuokralaisiin, ja toimittaa irtisanomiset pykälien mukaan...

[susiraja2]

myyjä on kunta ja kunnalla kyseinen kiinteistö tuottaa tällä hetkellä tappiota 25 000 € mutta vuokra sopimus on tehty 10 vuodeksi josta on jäljellä 4 vuotta
kaupan yhdeydessä tuo 4 vuotta mikä on sopimusta jäljellä siirtyy udelle omistajalle + tuo 25 tuhannen euron tappiot
vuokra laisten kanssa keskustelu tyssäsi siihen että heillä on vielä vuokra sopimusta jäljellä ja siitä pitävät kiinni aika ymmärrettävää kuka se suostus vuokran nostoon jos ei ole pakko

kauppaa on hierottu nyt 2.5 kuukaikkta ja loppu tulos näyttää siltä että joko hyväksyy nämä ehdot ja saa hallin tai jos ei hyväksy niin turha neuvotella
kauppa hinta olisi kohallaan ilman näitä ehtoja

[Porvoon Hilma]

Alkuperäinen kirjoittaja susiraja2

myyjä on kunta ja kunnalla kyseinen kiinteistö tuottaa tällä hetkellä tappiota 25 000 € mutta vuokra sopimus on tehty 10 vuodeksi josta on jäljellä 4 vuotta
kaupan yhdeydessä tuo 4 vuotta mikä on sopimusta jäljellä siirtyy udelle omistajalle + tuo 25 tuhannen euron tappiot
vuokra laisten kanssa keskustelu tyssäsi siihen että heillä on vielä vuokra sopimusta jäljellä ja siitä pitävät kiinni aika ymmärrettävää kuka se suostus vuokran nostoon jos ei ole pakko

kauppaa on hierottu nyt 2.5 kuukaikkta ja loppu tulos näyttää siltä että joko hyväksyy nämä ehdot ja saa hallin tai jos ei hyväksy niin turha neuvotella
kauppa hinta olisi kohallaan ilman näitä ehtoja

Mielenkiintoinen kytkykauppa. Lienee kiint. Oy, koska ei nuo tappiot muuten seuraa. Kunta lienee investoinut tuohon ittensä kipeeksi, jos tuottaa vuokratulojenkin jälkeen tappiota. Joko ihan supersuuret energia- ja hoitokulut tai sitten rakennuslainan korot suuret.

Vuokrankorotusta voi esittää kun on noin pitkä määräaikainen jakso, mutta mitä lie lukenee tuossa vuokrasopimuksessa. Kait siinä jonkinlainen korotus- ja irtisanomispykälä on ?

[Calmari]

Alkuperäinen kirjoittaja susiraja2

myyjä on kunta ja kunnalla kyseinen kiinteistö tuottaa tällä hetkellä tappiota 25 000 € mutta vuokra sopimus on tehty 10 vuodeksi josta on jäljellä 4 vuotta

800 neliön halli tuottaa 25 00 vuodessa tappiota, miten helkutissa, pitääks niille vuokralaisille maksaa et ne on siellä vai kuuluuks sähköt tai jotain muuta tosi typerää vuokraan ?? Vaikuttaa just normi kunnan meiningeiltä :-)

[Nikuzai]

Kattot tarkkaan mitä vuokra sopimuksessa lukee ja etit porsaan reiän jos kerran hallin haluat ja vuokralaiset ei sopimuksiin suostu.

Missään ei lie lue, et paljon vesi, valo tai sähkö saa maksaa?

Sen verran rankaksi juoksevat kulut ellei niitä ole sidottu johonkin määrättyyn indeksiin, että tappion saat pois.

Jos pääset kirjoittamaan vuokrasopimuksen ehtoja niin laita sinne, että todellisten kulujen mukaan.


Melkein konsultoisin jo tän homman kanssa jotain kiinteistö asianajajaa

[Byrocrat]

Alkuperäinen kirjoittaja Calmari

800 neliön halli tuottaa 25 000 vuodessa tappiota, miten helkutissa, pitääks niille vuokralaisille maksaa et ne on siellä vai kuuluuks sähköt tai jotain muuta tosi typerää vuokraan ?? Vaikuttaa just normi kunnan meiningeiltä :-)

Olisko kuitenkin niin, että tuo 25000 tappio on kertynyt 6 vuoden aikana eli n 4200 euroa vuodessa
Taitaa olla sen tyyppinen rakennelma, että käyttö- ja lämmityskustannukset on aikanaan laskettu kunnan hankkeessa optimistisesti ja vuokrattu tilat "sisäänheittohinnalla" kun on haluttu paikkakunnalle yrityksiä ja kun halliin ei olekaan löytynyt riittävästi vuokralaisia halutaan "riesasta" päästä eroon Vai olisko käynyt niin, että jonkun firman urakoima halli on "kaatunut" kunnan syliin kun sitä on oltu takaamassa ja rahoituskulut on sitten jääneet hommaa rasittamaan noiden tappioiden verran??

Jos ne tappiot on per vuosi vuokratuloista huolimatta niin rakennuksessa on jotakin pahasti pielessä ja vuokrasopimuksiinkin on sisällytetty asioita jotka eivät välttämättä kestä päivänvaloa.

[susiraja2]

sanotaanko näin että kylältä ei saa yksiötä vuokrattua samalla hinnalla mitä nykyset vuokralaiset maksaa vuokraa johon sisältyy sähkö vesi lämpö jätehuollot korjakset ja muutos työt
vuokralaiset on kuulema kunnan imakon kannata tärkeitä

ja tunnetusti kun ei tarvii mitään ite maksaa niin kulut kasvaa

mutta onpahan selvinnyt miksi kunta ei oo saanut myytyä kyseistä hallia vaikka on ollut myynnissä 5 vuotta

[Byrocrat]

Alkuperäinen kirjoittaja susiraja2

sanotaanko näin että kylältä ei saa yksiötä vuokrattua samalla hinnalla mitä nykyset vuokralaiset maksaa vuokraa johon sisältyy sähkö vesi lämpö jätehuollot korjakset ja muutos työt vuokralaiset on kuulema kunnan imakon kannalta tärkeitä ja tunnetusti kun ei tarvii mitään ite maksaa niin kulut kasvaa mutta onpahan selvinnyt miksi kunta ei oo saanut myytyä kyseistä hallia vaikka on ollut myynnissä 5 vuotta

Jos halli tuottaa tappiota 25.000 /vuosi eli jäljellä olevana vuokra-aikana vielä 100000 egee niin kyllä siinä kunnan imago alkaa olla aika heikoilla. Ei sellaista työnantajaa olekaan jonka takia kunnan kannattaa ottaa tuollaiset vuositappiot. Olettaen että oli vuositappio niin "maksavat käytännössä" kunnan varoista 25.000 euroa vuodessa suoraa yritystukea ko vuokralaiselle enkä ihan usko, että on aivan lainmukaista. Ihmettelen jollei kunnassa kukaan "oppositio"poliitikko ole asiaan kiinnittänyt huomiota ja vaatinut vuokrasopimuksen aikanaan valmistelleen virkamiehen erottamista ja asiantilan korjaamista virheelliseen menettelyyn perustuen. On nimittäin jo vuokrasopimuksen solmimisvaiheessa täytynyt tietää että tappiota tulee vuokra-ajalta tuolla tahdilla kaikkiaan 250.000 euroa.
Lämpö, jätehuolto ja kiinteistökorjauksethan normaalisti kuuluu vuokranantajalle, mutta noi muutostyöt voidaan kyllä laskuttaa vuokralaiselta samoin kuin vesi ja sähkö.
Jos kunta on jo 5 vuotta hallia myynyt niin jollekin on heti ekan vuoden jäkeen valjennut, että tuli tehtyä raskas virheinvestointi eikä kaikki siihen liittyvä päätöksenteko ja sopimukset välttämättä todellakaan kestä julkisuutta
Mitähän paikallinen tiedotusväki tuosta saisi aikaiseksi (jolleivät vielä ole) jos sen sopivasti niille syöttää

Kannattaisi tehdä tarkka kustannusarvio mikä ton kiinteistön/hallin reaaliarvo on siten että huomioi vuokralaisten aiheuttaman tulevan kokonaistappion ja tekee sitten sikahalvan (vähentää ne tappiot reaaliarvosta) tarjouksen neuvottelevalle virkamiehelle jolla selkeesti on oma lehmä ojassa ja laittaa tarjouksen tiedoksi kunnanhallitukselle ja vielä valtuustollekin jos sillä on kaupassa päätöksentekijän rooli!!
Hintatarjousta voi perustella em tappiota aiheuttavalla rasitteena seuraavalla vuokrasopimuksella!!

[BJ-40/76]

Alkuperäinen kirjoittaja Byrocrat

Jos halli tuottaa tappiota 25.000 /vuosi eli jäljellä olevana vuokra-aikana vielä 100000 egee

Kannattaisi tehdä tarkka kustannusarvio mikä ton kiinteistön/hallin reaaliarvo on siten että huomioi vuokralaisten aiheuttaman tulevan kokonaistappion ja tekee sitten sikahalvan (vähentää ne tappiot reaaliarvosta) tarjouksen neuvottelevalle virkamiehelle jolla selkeesti on oma lehmä ojassa ja laittaa tarjouksen tiedoksi kunnanhallitukselle ja vielä valtuustollekin jos sillä on kaupassa päätöksentekijän rooli!!
Hintatarjousta voi perustella em tappiota aiheuttavalla rasitteena seuraavalla vuokrasopimuksella!!

Siis hallista on vuokrattu puolet, ja sillä tekee tappiota 25000e/vuosi?
Miten tappio on laskettu? jos on suoraan kulut (sähkö vesi lämpö kiinteistöhuolto) niin kauppahinta ja hallin käypä arvo on vähintään tuon 75000/100000e käppiä.
Toinen tapa laskea tappio, on ottaa mukaan myös rahoituskulut, hallintokulut ja kunnon kuoletukset....
Vaikka pikkasen olen noita vuokrahommia harrastanut, niin paljon pienemmillä summilla pelatessa käytin asianajajaa, ja jos nyt olisin vastaavassa tilanteessa, niin käyttäsin nimenomaan kiinteistöbisnekseen erikoistunutta.
Sinun tapauksessa lisänä voisi olla myös tilintarkastaja tuon kiinteistön kirjanpidon tulkitsijana kannattava satsaus.

Ja jos ostat tuon hallin, jossa kauppakirjassa on ehto, että vuokrasopimukset jatkuvat 3 vuotta entisillä ehdoilla, niin varmista ainakin se, että mitään kalliita muutostöitä ei aleta tekemään, tavalla taikka toisella!
(jos kaava mahdollistaa esim. kylpylän, ja vuokrasopparissa sanotaan että kiinteistöyhtiö tekee korvauksetta muutokset halliin, mitä yrittäjän liiketoiminta vaatii, niin esim. peltisepästä voi tulla kylpylän pitäjä yhdessä yössä... karrikoitu esimerkki, mutta valitettavasti myös liikehuoneen vuokrasopimuksia (mikä termi oli uudessa vuokralaissa?) tulkitaan vuokralaisen eduksi)

Ja jos hallin kauppahinta on käypä hinta vähennettynä todennäköisillä tappioilla; niin ole laiska ja osta riskittä valmiiksi tyhjä halli!

Nuo vuokralaiset voivat olla hankalia, kun huomaavat että "leikki" päättyy määrättynä päivänä, ja jos/kun heillä on vastuu/oikeusturva vakuutus, niin joku pikkuinen juttu voi tulla kalliiksi; esim pieni katon vesivuoto voi maksaa paljon! taikka kun katolta on tippumassa lunta, niin yrityksen elintärkeät autot tms. jää juurikin alle, ja liiketoiminnan keskeytyminen maksaa.....

Mutta jos kestät sressiä, ja omaat seikkailumieltä ja yrittäjähenkeä, niin voit tehdä oikein mukavan "tilin" tuolla kaupalla.

[susiraja2]

päivä vietetty kunnan arkistossa ja jututettu hallissa toimivaa yrittäjää ja todettu että hallia käyttää muutkin kun vuokra lainen niitten alihankkiat käyttää värjäys ja kuivaus palveluita ja näistä tulee kuluja mutta ei rahaa kunnan tilille

yksi syy miksi tossa hallissa on melkein neljä tuhatta vesi lasku vuoteen ja sähkö pikkusen yli viistoista tonnia hyvin kaksi 65 kilo vattista kuivaus puhallinta huuti

öljyäkin on palanut viime vuonna 13 450 € että ei oo ollut kylmä

loppu veto hallilla on paljon ilmais käyttäjiä joista aiheutuu kuluja joita kunnan päättäjät ei joko ole tienneet tai sitten ne on jotain tuttuja joittenka yritystä pitää tukea tällä keinoin

mutta uus tarjous jättettiin näistä huolimatta omilla ehdoilla kun toi halli vaan on parati paikalla keskellä kylää ja sais oman pajan ja vaimon pesulan saman katon alle

[pee]

ostat sen tietty "uuden" OY:n nimiin ja kauppojen jälkeen eikun vääntäydyt itekin sinne vuokralle - firma tekee tappiota ja sä voittoa, ja lopulta ostat "oman" firmas pois €urolla

tjsp. - kysy karvaranteilta

[Nikuzai]

Alkuperäinen kirjoittaja pee

ostat sen tietty "uuden" OY:n nimiin ja kauppojen jälkeen eikun vääntäydyt itekin sinne vuokralle - firma tekee tappiota ja sä voittoa, ja lopulta ostat "oman" firmas pois €urolla

tjsp. - kysy karvaranteilta

Tätä tekee myös valkoiset/valkolaiset.
Yks akka jonka tunnen on veljellään vuokralla ja vuokraa omistamansa maa-alueen jolla on vuokralla veljelleen.
Tiloista on sama homma, mutta yhden lisä yrityksen kautta. Eli omistaja vuokraa ne omalle yritykselleen joka vuokraa ne veljelle joka vuokraa ne tällä akalle.

Syytä tälle en tiedä, mutta veroja itse ja muutama muukin veikkaisi tai sitten kun ei omista tiloja eikä maata ei vouti niitä voi viedä.
Kuten ei itselle vuokrattua asuntoakaan joka on ongelmattoman yrityksen nimissä.

[susiraja2]

päätös onnellinen tarjous hyväksytty ja nyt on velkaa joku kymppitonni ja ei tarvii vuokralaisten kanssa tapella

[ssuvik]

Alkuperäinen kirjoittaja susiraja2

päätös onnellinen tarjous hyväksytty ja nyt on velkaa joku kymppitonni ja ei tarvii vuokralaisten kanssa tapella

Kerro ny vähän tarkemmin miten kuvio meni?

[sisua45]

Ulkoisti vuokralaisten häädön?

[susiraja2]

vuokra laiset on kolme vuotta rasitteena puolet pinemmässä alueessa ja kunta maksaa tältä ajalta vuokralaisten vuokran ja perii sen vuokra laisilta jos saa
vuokra laiset maksaa sähkösä ite ja vedet että näin

se on ihme homma miten nämä mieli piteet muuttuu kun käy naapuri kunnassa katsomassa myytäviä halleja ja vuokra tiloja kaupungin johtajan kanssa

hyvä tiili kunta pääsi eroon hallista ja säily kahella kunta laisella työpaikka

[Byrocrat]

Alkuperäinen kirjoittaja susiraja2

vuokra laiset on kolme vuotta rasitteena puolet pinemmässä alueessa ja kunta maksaa tältä ajalta vuokralaisten vuokran ja perii sen vuokra laisilta jos saa
vuokra laiset maksaa sähkösä ite ja vedet että näin

se on ihme homma miten nämä mieli piteet muuttuu kun käy naapuri kunnassa katsomassa myytäviä halleja ja vuokra tiloja kaupungin johtajan kanssa

hyvä tiili kunta pääsi eroon hallista ja säily kahella kunta laisella työpaikka

Onnittelut